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抛售物业与争抢地王到底唯谁马首是瞻

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来源: 作者: 2019-06-09 20:25:39

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徐家汇中心项目地块旁边就是恒隆港汇广场,图为徐家汇核心商圈。周裕妩摄

位于北京东四环外的豆各庄地块,最终被恒大地产收入囊中。(资料图片)

北京东北三环附近的农业展览馆北路8号住宅地块。(资料图片)

徐家汇中心项目地块部分区域。

李嘉诚向左,新鸿基朝右

9月5日,可以称得上是“地王日”。这一天,上海、苏州、杭州先后有地王诞生,其中,上海徐家汇中心地块的竞拍价成了有史以来全国成交总价排名第二的土地,成交价高达217亿元,仅次于2009年出让的广州亚运城地块。就在上海新“地王”诞生之后,杭州的华家池地块以136.73亿元成为当地新的总价“地王”。而苏州金鸡湖地王则以15150元/m2的价格刷新当地楼面价纪录,长三角一天就拍出三个“地王”。三个城市的土地收入一日之内超过401亿元。

在此前一天,北京也创造了7.3万元/m2的今年全国最贵“地王”。一块位于东三环的农展馆地块,经过了69轮的激烈举牌竞争以后,最终融创中国以21亿元的地价和27.8万平方米的医院建设面积夺得。楼面地价高达7.31万元/m2。成为北京甚至是全国单价“地王”。业内普遍预测,未来建设的豪宅产品成本价将在10万元/m2左右,其售价预计高达15万元/m2。

王石在微博提醒“小心了”

就在市场普遍对楼市看多、一众“地王”诞生前夕,被视为是楼市看空者的李嘉诚却逆势抛售所持物业。8月29日,李嘉诚旗下公司长实、和黄将各自持有的广州西城都会广场各50%股权出手,总交易金额达到30.3亿港元。这也是继长江实业出售上海陆家嘴写字楼项目“东方汇经OFC”、和记黄埔出售百佳超市之后,李嘉诚第三次抛售内地项目。业界大多预测,李嘉诚此举是看淡后市,就连万科的掌舵人王石也在微博上提醒:“精明的李嘉诚先生在卖物业,这是一个信号,小心了。”

不过,长江实业董事郭子威就李嘉诚抛售香港与内地资产一事在接受媒体采访时,回应称长和系出售广州、上海等地资产只是正常的资产腾挪,中国GDP增速至少会保持在7%以上,仍有投资价值,因此长和系不会退出中国市场,“撤出内地”一说是过度解读。

中房信研究总监薛建雄称,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得超高利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出,亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动,李嘉诚选择在现在的时间点退出,潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。

不少内人士也认为,当下一二线热点城市地价几近疯狂,已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产调控持续背景下,开发商不计成本拿地,未来或面临价格下跌“被套”风险。

新鸿基地产依然看好上海前景

对于新鸿基刚刚拿到的徐家汇地块,有资深业内人士就认为,其地价与北京的“地王”相比,实属理性,该地块最大难点只在于运作资金量需求大,高达400亿元,回报周期长,而且对产品的要求也高。但对于新鸿基而言,其在上海有很成功的开发经验,颇受欢迎,且持有型物业也是其擅长的领域;更能耐受较长的回报周期。而且该公司的业务也更倚重于香港和内地市场。

新地主席兼董事总经理郭炳江表示:“徐家汇地块位置优越,极具发展潜力,成交价格合理,符合公司及股东的整体利益。新地致力兴建优质物业,在香港及内地均有发展大型综合项目的丰富经验,继上海国金中心(上海IFC)及上海环贸广场(上海ICC)后,我们希望徐家汇中心项目,为上海带来崭新瞩目的新地标。”

新地主席兼董事总经理郭炳联则强调:“集团对内地经济的长远前景充满信心,上海IFC及上海ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越,上海IFC商场及环贸iapm已陆续开业,人流及租户营业额均有满意表现,可见这两个综合项目都非常成功。今次购入地块贯彻集团投资内地主要城市的策略,加上徐家汇中心项目地处优越位置,预期可以加强集团稳定的经常性收入,并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。”

据了解,业界人士大多看好一线城市的发展前景。中国指数研究院研究总监陈延彬指出:“上海每年新增的人口超过二三十万,但在调控的近两年多,上海土地供应量出现了缩水,未来商品房供需的矛盾可能会进一步加大。现在上海土地出让力度加大,实际上是在补课。”“在今年土地价格不断走高的时候,开发商下半年对未来是否应该高价拿地有一些分歧。但在一线城市拿地的问题上,大多数开发商认为一线城市的风险更小,因此今年三、四季度开发商在土地市场的激烈竞争可能还会继续。”易居控股执行总裁丁祖昱如是说。

“地王”刺激下 楼价或再涨

土地市场激烈竞争的结果将导致楼价的继续上扬。根据最新出炉的一系列统计数据显示,在刚刚过去的8月份,楼价就走出了15个月连续环比上扬的路线。据中国房地产指数系统日前公布的数据显示,8月份中国100个城市(新建)住宅平均价格较上年同期上涨8.6%,而7月份的同比涨幅为7.9%。8月份住宅平均价格较前月上涨0.92%,7月份的环比涨幅为0.87%;9月4日,中国指数研究院发布全国百城房价指数报告显示,8月份100个城市新建住宅均价为10442元/m2,环比上涨0.92%,这已是自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中,北京、上海等一线城市成交量和房价涨幅明显。

在房价上涨预期带动下,“日光盘”更是随处可见,8月至9月初,南京、天津、青岛、昆明、广州等多个城市均出现楼盘开盘即售罄或近“日光”的现象。随着“金九银十”销售旺季的到来,加上京、沪等一线城市“地王”频出,使得市场对楼市涨价的预期更加强烈。购房者恐慌入市的情绪被充分调动起来,因此,“金九银十”或有价格加速上涨的可能。 王荔珏

北京单价“地王”被称“突破市场想象力”

拍得限价地 恒大终于进北京

本报讯 (本报驻北京站 赵琳琳)本月4日,北京诞生新的单价“地王”纪录。融创中国以21亿元配建27.8万平方米医院面积拍下位于北京东北三环附近的农业展览馆北路8号住宅地块。据介绍,剔除配建的医院面积后,此地块楼面价将高达73099元/m2,这个价格被称为“突破市场想象力”。据分析人士称,拍下此地块,未来要想盈利销售均价需达15万元/m2,这一价格也被称为“突破市场想象力”。

而早在今年7月23日,备受瞩目的北京市朝阳区孙河一地块公开竞拍,中粮地产经过77轮激烈竞拍击败10家房企拿下该地块。据介绍,扣除保障房面积后,该楼面价高达48444元/m2,刷新此前北京单价“地王”的纪录。此前的北京住宅用地出让最高单价纪录为2013年6月出让的夏家胡同地块,折合楼面价超过4.5万元/m2。

据悉,此次的农展馆北路8号住宅地块早在2012年11月就被北京市国土局挂出,当时也以3.38万元/m2的历史最高起始楼面价成为“准地王”,但迫于调控压力两度被推迟出让,直至2013年9月4日才正式竞拍。

与此同时,北京今年推出的第一块“限房价竞地价”,位于北京东四环外的豆各庄地块,也遭到开发商激烈的争抢,最终被恒大地产收入囊中。据称该地块除要求配建公租房、限价房以外,还包括5万平方米的商业地产。据悉,该地块限价在2.2万元/m2,目前地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/m2。据业内人士估计,该地块如果公建部分能够卖到4万元/m2,开发商仍然有微薄的利润空间。

土地供应还未找到好的机制

针对争相拍出的天价“地王”,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞昨日在接受本报采访时表示,经过一年多沉寂后,土地市场交易活跃势在必行,增加商品房市场的土地供应仍有必要。今年,经历了去年的低潮后,土地市场交易明显增加,“从经验看,过度控制土地市场供给,也会影响土地后续供应,但是目前的土地供给特别是商品房土地供给方式,还未找到很好的机制。”

新鸿基上海总价地王

单价其实并不算贵

本报讯 (本报驻上海站周裕妩)9月5日,上海徐家汇中心地块项目最终以217.7亿元价格由新鸿基取得,这一价格成为上海新总价“地王”,溢价率24.2%,折合楼面地价为37264元/m2。该项目也刷新了2010年以来全国总价“地王”的纪录,仅次于2009年12月以255亿元总价成交的广州亚运城地块。土地出让公告显示,徐家汇中心项目地块由相邻的4幅地块组成,东至天平路,南至虹桥路,西至广元西路,北至广元路、广元西路,出让面积99188.8平方米,其中最大的一幅计划建设总高370米的浦西第一高楼。

实地探营发现,该项目地处徐家汇最核心的商圈,紧邻恒隆港汇广场,为3条地铁交汇的上盖,不过几幅地块中间会穿插有马路和现存的一些大厦,并不是一块完整的规则地块。根据土地用途,整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等,地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米,这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5至8年内建成。

217亿元的地价,到底贵不贵?汉宇地产市场研究部总监付伟认为,自实行土地招拍挂以来,上海土地市场还从未有过单幅地块总价超过100亿元的地块,在徐家汇中心地块之前,上海总价最高的地块是黄浦区外滩国际金融中心地块,总价92.2亿元。虽然徐家汇中心地块是目前上海总价最高的一幅地块,但以3.7万元/m2的楼板价,还算不上是上海最贵的地价。上海土地单价纪录是华侨城苏河湾项目,楼板价高达5.2万元/m2。而2013年以来,有2幅世博园区地块的楼板价也超过了徐家汇中心地块,楼面地价在4万元/m2左右。另外,徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发,并且属于地铁上盖,地下建筑面积至少在20万平方米以上,其中经营性面积将超过12万平方米。

徐家汇中心项目周边部分中介公司告诉,目前拍卖结果刚出炉,利好效应尚没有显现,周边房价暂无变化,但项目的开发利用将带动更多的高端人流涌入,产生更多的住房需求,而周边房源有限,这在一定程度上会助推周边二手房价上涨,特别是高端住宅市场。据了解,目前该项目周边二手房均价已经超过4万元。

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